Immobilien­bewertung bei Erbschaft

Was sich bei der Immobilienbewertung seit 2023 geändert hat

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden die Vorschriften für die steuerliche Grundbesitzbewertung an die ImmoWertV angepasst. Die Änderungen gelten für Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2022 und betreffen vor allem das Ertrags- und Sachwertverfahren. Neu gefasste Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauern, gesetzliche Liegenschaftszinssätze, Regionalfaktoren, Alterswertminderungsfaktoren und Wertzahlen können im Einzelfall zu einem höheren Grundbesitzwert führen. Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder seitdem festgestellte Wert automatisch zu hoch ist.

Warum Steuerwert und Verkehrswert voneinander abweichen können

Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach gesetzlich vorgegebenen, typisierten Verfahren. Eine objektbezogene Verkehrswertermittlung betrachtet dagegen die tatsächlichen Verhältnisse am maßgeblichen Stichtag. Sanierungsstau, Schäden, besondere Grundstücksverhältnisse, Wohn- oder Nießbrauchrechte, Mietverhältnisse und weitere wertrelevante Besonderheiten können deshalb zu einem niedrigeren Wert führen. Auch Stiftung Warentest weist in einem Beitrag vom 18. Februar 2026 darauf hin, dass Finanzämter Immobilien häufig höher bewerten, betont zugleich aber die Abhängigkeit vom Einzelfall. Diese Tendenz können wir aus unserer Bewertungspraxis bestätigen; wie groß die Abweichung ist, hängt stets vom konkreten Objekt ab.

Freibetrag und wirtschaftlichen Nutzen zuerst einordnen

Ob ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt nicht allein von der Höhe des Immobilienwerts ab. Persönliche Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis und beziehen sich auf den gesamten Erwerb. Deshalb ordnen wir mit Ihnen zunächst den festgestellten Grundbesitzwert, den Bewertungsstichtag, den persönlichen Freibetrag und weitere bekannte Nachlasswerte ein. So lässt sich früh erkennen, ob eine genauere Immobilienbewertung für die steuerliche Belastung überhaupt entscheidend sein kann.

Einspruchsfrist nicht verstreichen lassen

Ist der Grundbesitzwert bereits durch Bescheid festgestellt, kommt grundsätzlich ein Einspruch in Betracht. Die reguläre Einspruchsfrist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Läuft diese Frist bereits, sollte sie sofort geprüft und bei Bedarf gewahrt werden. Wir können parallel klären, welche objektbezogenen Angaben für einen niedrigeren Wert sprechen und welcher Gutachtenumfang dafür erforderlich ist.

Ein niedrigerer Immobilienwert kann nachgewiesen werden

Liegt der tatsächliche gemeine Wert am Bewertungsstichtag unter dem steuerlich ermittelten Grundbesitzwert, ermöglicht § 198 BewG einen entsprechenden Nachweis. Dafür kann regelmäßig das Gutachten eines Immobiliengutachters dienen, der durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert wurde. Das Gutachten bildet die individuellen Eigenschaften der Immobilie nachvollziehbar ab und schafft damit eine belastbare Grundlage für die Prüfung durch das Finanzamt.

Fall aus der Bewertungspraxis: von 1,26 Millionen Euro auf 629.000 Euro

In einem anonymisierten Kölner Erbfall hatte das Finanzamt den Grundbesitzwert einer Immobilie mit 1,26 Millionen Euro angesetzt. Der Erbe war ein Neffe und verfügte damit lediglich über einen persönlichen Freibetrag von 20.000 Euro. Die anschließende objektbezogene Bewertung ergab einen Verkehrswert von 629.000 Euro. Das Beispiel zeigt, wie groß die Auswirkung einer individuellen Prüfung sein kann – es ist jedoch ein Einzelfall und keine pauschale Abweichungsquote für andere Immobilien.

Was wir im ersten Schritt prüfen

Senden Sie uns möglichst den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert, den Bewertungsstichtag und die wichtigsten Angaben zur Immobilie. Wir sehen uns die Bewertungsannahmen und erkennbare Besonderheiten an und besprechen mit Ihnen, ob ein Verkehrswertgutachten voraussichtlich sinnvoll ist. So erhalten Sie eine klare Entscheidungsgrundlage, bevor ein umfangreicher Auftrag erteilt wird.

Welche Unterlagen benötigen wir?

• Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert
• Bewertungsstichtag und Angaben zum Verwandtschaftsverhältnis
• Grundbuchauszug und vorhandene Flächen- oder Bauunterlagen
• Angaben zu Zustand, Schäden, Modernisierungen, Mieten und eingetragenen Rechten